Le prêt social location accession ( PSLA )

Le prêt réglementé PSLA permet à des particuliers aux revenus modestes d’accéder à la propriété d’une résidence principale sans apport personnel.

La phase de ce crédit se déroule en deux temps :

La première phase est celle de la location, l’acquéreur du bien doit le louer pendant une période de 5 ans minimum.

Il versera chaque mois un loyer plafonné.

La deuxième phase est l’accession.

Pendant cette période, l’acquéreur rembourse le prêt et devient propriétaire du logement.

Selon une étude commandée par le Ministère du logement et de l’habitat durable en mars 2017, environ 8 000 demandes de Prêt social location accession (PSLA) sont satisfaites chaque année. Un chiffre assez marginal par rapport aux prêts de 60 000 prêts à taux zéro (PTZ) octroyés.

Pourtant le PSLA dispose d’atouts indéniables :

• Taux de TVA réduit à 5,5%
• Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans
• Cumul possible avec le PTZ
• Frais de notaire réduits

Quelles doivent être les caractéristiques du logement pour être éligible au PSLA ?

Le logement doit respecter un certain nombre de conditions pour bénéficier du prêt social location accession.

Le prix d’achat

Outre sa zone de construction, le logement acquis ne doit pas dépasser un plafond de prix. Ce tarif s’entend hors taxe au m2.

La surface considérée doit posséder une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.

Elle comprend également les caves, sous-sols, remises, combles, greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas. Pour l’année 2019, les plafonds sont les suivants : 2885 € pour la réunion

Le type de logement

Le logement peut être individuel (maison, villa) ou collectif. À noter que, selon l’étude du Ministère du logement et de l’habitat durable citée plus haut, depuis quelques années la part des bâtiments collectifs représente deux tiers des habitations ayant bénéficié d’un PSLA.

Les T2 et T3 sont les plus nombreux en collectif, tandis que les T4 sont plus fréquents en individuel. Ces logements peuvent être construits par des organismes HLM, des Sociétés d'Économie Mixte(SEM) ou des promoteurs privés.

Quels sont les avantages du PSLA ?

Dans le PSLA, on distingue deux périodes : une phase locative " Location ", et la phase d'acquisition " l'Accession ". Les atouts du PSLA sont multiples.

La phase locative

La première est dite locative. Lors de cette période, c'est l’office HLM ou le promoteur qui a construit le logement qui détient le prêt. Vous devez vous acquitter d’un loyer qui est plafonné ainsi que d’une redevance dénommée fraction acquisitive.

Elle dépend de vos ressources et permet aux organismes de rembourser une première portion du prêt. Pour le loyer, vous pouvez bénéficier des APL, tout comme un locataire classique. Les plafonds de loyer sont les suivants : Zone géographique, m² / HT : 10,22 €

Ainsi, par exemple pour un T3 de 80 m2, le loyer maximal sera de 817 € à la Réunion

La phase d’acquisition

C'est le moment où vous achetez votre logement.

C’est ce que l’on appelle la levée d’option dont la date a été fixée au préalable entre vous et l’organisme HLM ou le promoteur privé. Le transfert du prêt s’opère.

Les mensualités ne pourront excéder le montant du loyer et de la fraction acquisitive de la phase locative.

La période maximale entre la signature du PSLA et la levée d’option est variable et peut aller jusqu’à 15 ans.

Dans certains cas la levée d'option ne se fait pas :

Selon la banque, vos revenus ne vous permettent pas de faire face au remboursement du crédit.

Vous avez choisi de recourir à d'autres prêts comme le Prêt à taux zéro (PTZ) ou le Prêt action logement pour financer votre achat.

Les garanties de rachat et de relogement

Le PSLA est également assorti de deux garanties, les garanties de rachat et de relogement, particulièrement protectrices pour les acheteurs. Elles sont valables pendant quinze ans suivant l’acquisition du logement.

La garantie de rachat

Elle permet de faire racheter le logement par le vendeur, l'organisme HLM ou le promoteur en cas d'accident de la vie indépendant de votre volonté, après la date levée d'option.

Cette protection est valable pendant les quinze années qui suivent la date de la levée d'option.

Vous devez en faire la demande dans l’année suivant la survenance des événements suivants, concernant l’emprunteur ou le co-emprunteur :

• Décès de l’emprunteur, du co-emprunteur ou d’un descendant faisant partie du ménage
• Mobilité professionnelle avec un trajet de plus de 70 km entre le logement acquis et le nouveau lieu de travail
• Chômage de plus d’un an
• Invalidité avec la présentation d’une carte d’invalidité ou avec une décision de la Commission des droits de l’autonomie
• Divorce ou dissolution d’un PACS

Toutefois, le montant d'achat peut être un peu inférieur au prix auquel vous avez acquis le logement, si le rachat survient entra la 6e et la 15e année après la levée d'option.

Le montant sera minoré de 2,5% par an auxquels s’ajoute le coût d’éventuelles réparations indispensables à la remise sur le marché du logement.

La garantie de rologement

Elle intervient lorsque la banque a considéré que les revenus du ménage étaient insuffisants pour assumer les mensualités du prêt. Les personnes concernées se voient proposer trois offres de relogement.

Vous disposez d’un délai d’un mois à compter de l’émission de la dernière offre pour l’accepter. Au-delà la garantie n’est plus valable.

Des réductions avantageuses

Le taux de TVA est réduit à 5,5%. Vous êtes également exonéré de taxe foncière pendant quinze ans (15) suivant la levée d’option du logement. Les frais de notaire - lors de la phase d’achat - sont aussi intéressants et représentent environ 1,9% du prix de vente.

Quelles sont les démarches pour accéder au PSLA ?

Pour obtenir un PSLA, les papiers à fournir sont assez nombreux. Ils concernent le logement lui-même :

• Status du maître d'ouvrage (HLM, promoteur privé...)
• Convention signée entre l'opérateur et l'État
• Présentation de la construction via une note détaillée avec mention de DPE notamment
• Récépissé du dépôt de permis de construire
• Plans pour déterminer la surface utile du logement
• Justifiaction de la disponibilité du terrain, le cas échéant
• Acte de vente, bail ou à construction

Ces documents concernent aussi les détails du prêt : projet de contrat PSLA, plan de financement, mensualités pour le remboursement du prêt, coût total du logement et engagement d’un établissement de crédit agréé.

Vous devrez également fournir vos relevés d’imposition portant mention du revenu fiscal de référence pour l’année N-2.

Vous souhaitez y souscrire, prenez contact avec les différents promoteurs et bailleurs sociaux proposant ce dispositif réglementé. À la Réunion, il y a par exemple la SHLMR, la Sodiac ou encore la Semader.

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Dossier : Les prêts réglementés à La Réunion

• Les prêts réglementés à la Réunion
• 1/ Le PTZ (le prêt à taux zéro)
• 2/ Le PC (le prêt conventionné)
• 3/ Le PAS (le prêt à l’accession sociale à la Réunion)
• 4/ Le PSLA (le prêt social location accession)